권리금소송은 누가 왜 할까요?

권리금방해 손해배상청구 소송은 임차인이 임대인에게 제기하는 소송입니다.
그렇다면 임차인이 왜? 소송까지 하면서 임대인에게 손해배상을 요구하는지 그 이유를 반드시 알 필요가 있습니다.
기존의 권리금은 점포의 위치, 영업시설, 매출 등 다양한 포지션에서 기존 임차인과 신규 임차인의 쌍방합의로 정해졌으나, 최근 코로나 팬데믹, 권리금 관련 규정 신설, 경제상황 악화 등으로 기존 임차인이 신규 임차인을 상대로 권리금을 받기 어려워 짐에 따라 임대인을 상대로 권리금을 받아내고자 하는 유인이 켜졌기 때문입니다.
이에 임대인의 성향을 누구보다 잘 아는 임차인들은 신규임차인 변경 시 임대인에게 기존 임대차계약 조건(임대료, 재건축, 리모델링)을 변경하도록 유도하고, 계획적으로 권리금방해 요건을 갖춰, 임대인을 상대로 권리금소송을 제기하였고, 이로 인해 피해를 보는 임대인의 사례가 급상승하였습니다.

임대인의 권리금 소송방어 핵심 point

집행에셋 권리금분쟁센터는 부동산 전문 변호사와 부동산 전문 실무가들이 함께 건물 임차인을 관리하여 권리금 분쟁에 대해 연구하고 권리금소송에 대응하기 위해 설립된 센터입니다.
권리금분쟁센터 상담 통계에 의하면 최근 권리의식 상승으로 권리금 분쟁이 2배 이상 증가하고 있고, 판례도 다수 쌓이고 있습니다. 로펌에 판례정보를 제공하는 [엘박스]에 의하면 권리금으로 검색되는 판례건수는 현재 9,447건에 이르고 있습니다.
국회는 과거 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 경우가 많아지자 2015년 임차임이 임대인을 상대로 권리금소송을 제기할 수 있는 규정을 신설하였습니다. 이후 임대인이 임대차계약이 끝날 때 차임을 올리거나, 재건축 등을 하여 임차인이 권리금을 회수하지 못하는 경우 임차인들은 임대인을 상대로 무분별하게 권리금소송을 제기하였고, 억울하게 피해를 입는 건물주가 다수 발생하였습니다.
집행에셋은 임대인의 억울한 권리금소송에 대응하기 위한 법률전문가 및 부동산전문가의 인적자원을 갖추고 있어, 권리금소송에 대해 효과적이고 즉각적인 법률대응을 할 수 있을 뿐만 아니라 권리금소송에 이르기 전에 내용증명, 협상을 통하여 사건을 조기에 마무리 지을 수 있습니다.

1. 임차인의 잘못이 있는 경우

임차인이 임대차기간 동안 임차인으로서의 의무를 성실히 이행하지 않았다면 권리금을 주장 할 수 없습니다.
차임을 3기이상 연체했거나, 불법전대를 했을 경우가 대표적입니다. 위와 같이 임차인의 귀책사유가 있는 경우 권리금 주장은 물론 10년 동안 영업을 할 수 없다는 점도 잊지 말아야 합니다.

2. 임차인이 신규임차인을 주선하지 않은 경우

임차인이 임대차기간 동안 임차인으로서의 의무를 성실히 이행했다면 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 신규임차인을 임대인에게 주선할 수 있으나, 임차인이 만약 위 기간동안 신규임차인을 주선하지 않았다면 권리금을 주장할 수 없습니다.

3. 임대인에게 재건축/리모델링 등
정당한 사유가 있는 경우

건물은 임대료수익을 위한 하나의 사업 도구입니다. 오랜 세월 사용한다면 당연히 노후, 안전문제 등으로 재건축을 할 수밖에 없는 것이 현실입니다. 이때 주의할점은 노후, 안전문제를 반드시 고지하고 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 증거기록을 남겨두는 것이 핵심입니다.

4. 임차인이 권리금수령을 위하여 신규임차인을 허위로 주선한 경우

임차인이 허위로 신규임차인을 주선한 후 임대인이 신규임차인 주선을 거절하도록 유도하여 임대인을 상대로 권리금소송을 하는 사례가 늘고 있습니다.
이 경우 전문가의 내용증명, 탐문, 증거조사 등을 통하여 임차인이 제공하는 정보를 정확히 확인하는 절차가 필요합니다.

5. 신규임차인과 계약시 차임 인상을 계획하고 있는 경우

임차인은 임대차계약 종료시 권리금 수령을 위해 신규임차인을 주선할 수 있고, 이 경우 임대인이 신규임차인을 상대로 차임 인상을 요구하는 경우에는 권리금 방해에 해당할 수 있습니다. 다만, 판례는 위 차임 인상이 지나치게 과다하여 임차인의 신규임차인 주선을 방해할 정도가 되어야 한다고 판시하고 있습니다. 어느 정도 차임 인상이 권리금 방해에 해당하는지에 대해서는 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

6. 임대차기간이 10년을 초과한 경우

상가건물 임대차보호법은 임차인이 계약갱신요구권을 임대차기간 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이에 임대인의 따라서는 임대차기간이 10년이 넘으면 임차인의 권리금이 보호되지 않는다고 잘못 알고 있는 경우가 많습니다. 그러나 대법원 위와 같은 경우에도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되어 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다고 판시하고 있는바 임대인의 주의가 필요합니다.